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开发商延期交房怎么办?

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蓝莲花 发表于 2016-12-28 15:46:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
由于资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多,而面对延期交房,很多购房者有苦难言,开发商也是闪烁其词,延期交房牵扯到违约金赔付更让不少人闹心。那么,在开发商延期交房、不按时交房的情况下,购房者应该怎么办?

如果出现开发商与购房者约定的解除合同的情况出现,购房者可以依照约定解除合同。如果没有约定,出现以下三大类情况,购房者也可以要求退房。
第一种:无效合同
如果购房者与开发商签订的房屋销售合同无效,购房者就有权退房。通常导致房屋销售合同无效的表现形式主要有两种:
①开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。
②开发商采取欺诈手段,诱使购房者与其订立房屋销售合同,合同无效。如开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期、装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。
第二种、
开发商违约的,购房者有权解除合同,并追究开发商的责任。也就是说因为开发商的原因导致购房者不能购买,不能如期收房或者不能以合同的要求收房时,购房者可以退房。例如下面几种情况:
①开发商预售未取得商品房预售许可证,不能销售该房产;
②开发商逾期交房构成根本违约,经催告3个月后仍不能交付使用的;
③房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准影响购房者使用的;
④由于开发商的过错,购房者不能依法取得房屋所有权证书的;
⑤开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的;
⑥实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%的;
⑦;合同约定的其他退房条件出现的。
第三种、
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定;当事人主体不合格的合同、内容不合法的合同、无效代理订立的合同。
作为购房者,应仔细查看您与开发商签订的商品房买卖合同,看合同中对延迟交房是否有相关规定。如果合同中对延迟交房有规定,按照合同中约定的条款执行。如果合同中对延迟交房没有明确规定,遇到延迟交房,购房者是可以退房的。
延期交房如何维权?
1、审查相关证明材料
收房时,购房者应审查开发商是否办理了综合验收备案证明(即竣工验收备案表)等材料。实践中,有部分开发商为避免承担延期交房的违约责任,在房屋实际尚未达到入住条件时,即通知购房者入住。
购房者在实际验收房屋时,应当注意水、电、气是否开通,是否达到基本入住条件,规划是否被擅自更改,同时应当要求开发商出示商品房综合验收备案证明并提供《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等材料。否则,购房人有权拒绝接收该房屋,由此所产生的延期交房的责任由开发商承担。
2、不可抗力非全免责
不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在没有特别约定的情况下,只有发生不可抗力的情况,开发商才能免除延期交房的赔偿责任。而要主张延期交房是不可抗力造成的,开发商应当提供相关机构的证明文件,证明该情况符合法律认可的条件。否则,开发商不能轻易免除延期交房的违约责任。
3、保留相关证据材料
发生延期交房纠纷时,购房者一方面应当搜集开发商延期交房的相关证据,另一方面应当保留关于延期交房造成的额外损失的证据。
只要掌握了一手材料,不论在与开发商协商过程中还是在提起诉讼时,都能够明确其违约事实,既可以按照合同条款主张约定的违约金,在实际损失超过约定的违约金的情况下,也可以要求开发商按照购房者的实际损失承担赔偿责任,从而以事实为依据充分地维护自身的合法权益。
4、注意诉讼时效
由于房屋延期交付的时间存在不确定性,购房者应当注意诉讼时效问题。根据法律规定,购房者应当自约定的交房之日起两年内向开发商索赔延期交房的损失。如果在诉讼时效期限内向开发商主张上述权利,则新的诉讼时效就自主张之日起重新计算两年。
建议购房者在解决延期交房纠纷时,一定要保留向开发商提起索赔的证据,另外买房必须擦亮眼睛,选择品牌和诚信度较高的五证齐全的楼盘谨慎出手。这样能够尽量避免此类情况的发生。

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